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地产项目支出一半流入政府工商联建议减税

发布时间:2019-10-17 05:22:17 编辑:笔名

地产项目支出一半流入政府工商联建议减税,

地产项目总支出一半流入政府工商联提案建议大幅减税

地产市场的持续低迷,令政府对地产行业税费征收过重的事实,凸显出来。一直与政府站在一起的地产商们开始抱怨,在地产开发中,政府得到了过多的好处,成为最大受益方。

两会 之前,全国工商联房地产商会一项为期4个月的全国性调查显示,在地产项目的总费用支出中,流向政府的部分土地成本+总税收所占比例为49%。这是一个令人惊讶的数字。

地产界人士对此解释说,房价高涨时,过高的土地成本和高税收,可以转嫁给消费者。但在市场低迷期,地产商不愿看到政府仍然坐收高税费,而自身亏价卖房。他们建议,政府进一步降低税费,并调整土地拍卖制度,让出地产商进一步降价的空间,共度时艰。

上述内容,已经作为全国工商联的提案之一,提交全国政协十一届二次会议。

惊人的调研结论

这份名为《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》,并非业界传闻的落选 十大产业振兴规划 的房地产业振兴规划。提案分三个部分,主要分析现状、影响,并提出房地产税收等方面的政策建议。

提案提出,目前各地政府出台的政策虽然能在一定程度上解决短期问题,但没有消除房地产业发展的制度性障碍,建议 从税收等根本性制度方面入手进行改革 。

这些建议的提出,依据来自去年的一次调研。

2008年7月至10月,全国工商联房地产商会调研北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市。基本涵盖了处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。选取的调查样本,来自这些城市62个不同规模和所有制地产企业的81个不同类型的地产项目。

调研得出的数据显示,房地产企业项目开发总费用支出中,流向政府的部分,即土地成本加上总税收,所占比例为49%。其中,地价占到30%,税费占到19%。这意味着,在开发项目的总费用支出中,几乎一半支付给了政府。从三个一线城市来看,流向政府的份额上海的开发项目最高,为65%。其次是北京,为48%。最低的广州也达到了47%。

而地产商每卖一套房子,卖房款超过1/3流向了政府。工程费用、配套费用等所占比重超过1/3。留给企业的是26%。这其中,企业还要负担员工工资、企业日常运营等成本。调研报告希望以此解释,由地产企业单方面调低房价的空间已经很小。

分析单个城市,上海流向政府的份额最高,为62%,相应地,企业剩余份额最小,只有4%;北京市流向政府的份额是43%,企业剩余部分为12%。

亚豪房地产服务机构副总经理王英男接受采访时表示,土地成本所占比重过高,在近几年已经是非常正常的现象,尤其是2006年以后拿的地。此前的地价是比较低的,但这些低成本土地基本都已开发完毕了。

此外,根据调查得出的数据,目前我国房地产企业税收占总费用支出的19%,占总销售收入的14%。其中,营业税和地方附加税所占比例最高,占到了全部税收的49%。 依据上述数据,以保利集团位于北京西三环的项目保利百合为例推算,我们可以发现,这个竞拍楼面地价超过7000元的项目,目前销售价14000元/平方米,几乎是零利润的。地价加上税费,已经接近地产开发总销售额的70%。此外的1/3是工程和配套费用。

市场人士指出,房价飙升时,土地成本不断升高是毋庸置疑的。因为开发商拿地时,是基于房价未来上升,以及总销售额的增长幅度来考量的。房价如果一直上行,上述这些调研数据中,政府所占的份额也不会这么高。而房价一旦下滑,体现在数据上,便立即反映为政府收入所占比重过高。

提案建议减负

针对上述调研得到的数据,全国工商联的地产提案提出,房地产业目前成本明显过高,税费偏高。刚性的土地成本导致房价下调空间有限,商品房销量萎缩,全行业处于亏损边缘。

据此,提案提出了4条政策性建议。包括:降低房地产税收,降低市场交易成本,振兴交易量;适时取消或者调整土地增值税;改革土地招拍挂制度;拓宽商业地产融资渠道,尽快开放REITs(房地产投资信托基金)通道。

税收方面,建议将一次性收取的土地出让金,以及开发、销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税,并延迟到房屋保有环节再征收。

土地招拍挂制度调整,改变过去 价高者获得土地 的单一模式,综合考虑土地竞标者的投标方案,尤其是绿色建筑等指标。将这些因素考虑在内,不仅可有效配置土地资源,也可以避免土地拍卖价格不断升高的局面,在一定程度上降低土地出让价格。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,要解决中国房地产的土地制度问题,首先涉及到地方财政收入,进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题。这都是深层次的改革问题,不动这些问题,房地产业就很难有根本性的改变。

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